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寻觅房企护城河之半年报里的回款率

admin 2019-08-29 119人围观 ,发现0个评论

  商场下行、头部放缓、资金趋紧,跟着房企半年报发表挨近结尾,关于过冬、关于未来,房企们给出了或诚实或官样文章的答复;在房住不炒的前提下,怎么活下去并且活得更好,是我们面前一同的考题。不同的是,每家的护城河宽度不同、深度纷歧。从本期起,北京商报新北京楼市周刊推出房企半年报特别策划——寻觅房企护城河,一同寻觅那些可供职业评论的样本。

  8月以来,房企年中报密布而至。在外部融资环境收紧的情况下,房企生计境况也益发困难。在此大布景下,出售规划已不再是房企追逐的首要方针,“促销售、抓回款”屡次被房企高管所提及,怎么“活下去”成为当下房地产职业最重要的出题。

  冬季来了,过冬的粮草是否足够?身处职业下行期,加速回笼资金已成为房企的首要使命方针。“手中有粮,心中不慌。”本年恰好是房企的偿债高峰期,表里要素叠加,许多房企着重出售回款实际上是为了能够“活着”。并且跟着房企加速资金回笼,部分商场会处于“以价换量”的局势。

  80%已拿不出手

  最早喊出“活下去”寻觅房企护城河之半年报里的回款率的是龙寻觅房企护城河之半年报里的回款率头房企万科,作为房地产职业的领军人物寻觅房企护城河之半年报里的回款率,万科董事会主席郁亮一番“只要取得回款才是真实的出售”的言辞,把回款和回款率推到了台前。早在2014年,万科就抛弃了出售规划查核规范,以回款为查核。在2019年中期成绩会上,万科集团副总裁、董事会秘书朱旭泄漏,“上半年万科的出售回款率一直坚持在90%以上,处于职业领先水平”。

  实际上,在万科喊出回款标语之前,房企重视回款率已成为趋势。本年中寻觅房企护城河之半年报里的回款率期成绩陈述显现,包含碧桂园保利地产在内的多家房企,回款率均完结不同程度的增加。以碧桂园为例,上半年碧桂园权益物业出售现金回笼约2659.4亿元,回款率为94.3%,较上一年底的91%上升3个百分点,接连第三年年中运营性现金流净额录得正值。

  据碧桂园总裁莫斌泄漏,本年碧桂园都是用权益回款来进行查核的,陈述期内有7352亿元已售未结算,估计下半年权益可售货量达4820亿元。到2019年6月底,碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元,占总资产份额为12.8%,另有约3133亿元的银行授信额度没有运用,营运本钱足够。

  同归于龙头房企的保利地产,本年上半年回款率也完结8个百分点的增加。半年报显现,保利地产上半年累计完结出售回笼2168亿元,回笼率较上一年同期上升8个百分点至86%。

  “手中有粮,心中不慌”,职业大佬已表现出出售回款关于企业生计开展的重要性,在其规划之下的各类中小型房企,也把“促出售、抓回款”作为首要使命方针。8月13日,在旭辉控股年中成绩发布会上,旭辉管理层宣告其上半年出售回款率同比上涨95%。据旭辉控股总裁林峰泄漏,“为了回款,旭辉专门成立了回款小组,以回款作为各项查核方针”。

  在林峰看来,地产企业的“造血”才能比融资才能更重要,“现金为王”最中心的是企业本身的“造血”才能。“旭辉一直坚持有质量的出售和有赢利的出售,这为企业下半年的出售供给了坚实的根底。”林峰还表明,以销定产、下降库存,进步去化、加速回款,是旭辉集团下半年的开展战略。

  身处职业下行期,越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全运营的“护城河”。据媒体报道,7月26日富力地产发布了一份内部文件——《关于要求区域公司保证完结出售使命的告知》。依据告知内容,2019年下半年富力地产原则上暂停拿地,要以完结项目出售方针为榜首优先级,文中屡寻觅房企护城河之半年报里的回款率次提及要“促出售、抓回款”。

  此外,绿城我国阳光城华夏美好等多家房企也着重出售回款、进步现金回流速度。半年报显现,上述3家房企本年上半年的回款率分别为88%、80.5%和62%。其间,华夏美好62%的回款率虽未到达职业高水平,但也较上一年同期上升16个百分点。

  存粮“过冬”

  本年以来,房企生计境况益发困难,从23号正定文出台、房地产信任收紧,到境外发债受限,房企赖以生计的信贷、信任和债券融资途径先后被收紧。央行数据显现,到2019年二季度末,房地产开发贷余额11.04万亿元,同比增加14.6%,增速较2018年同期削减9.6个百分点。

  在“房住不炒”的大布景下,多家房企加速回款,意欲回笼更多的现金流,以抵挡职业下行周期的危险。回款的要害在去库存,能否迅速将手里的房子卖出去,仍是房企最重要的“功课”。近期,龙头房企恒大在全国范围内打响了金九银十促销榜首枪,全国532家楼盘,闪购7.8折,此外每日推出不定量特价房,一切在售项目悉数9折,线上9.5折,寻觅房企护城河之半年报里的回款率职工引荐额定享9.8折,一次性付款享9.2折,按揭付款额定9.4折,江苏、广东、四川、重庆等楼盘悉数在列。

  据媒体报道,现在万科在天津、青岛、济南等地的部分楼盘也有促销行动。此外,一些要点城市已出现多个房企、多个项目降价促销,一线城市广州也未逃过。

  据悉,本年是房企的偿债高峰期,在外部融资环境收紧的情况下,出售回款成为房企过冬的重要资金来历。

  数据显现,2019年全年合计有5701.27亿元房地产债券到期,其间下半年合计有2874.67亿元房地产债券到期。上半年获益于较为宽松的发债环境,1-4月的地产债净融资额均为正;但从5月开端至今,仅7月净融资额为正。到8月23日,8月地产职业的净融资额为-146.62亿元。

  出售“降温”

  “着重回款是房企出于对现金流安全的考虑,外部融资环境收紧,企业全体资金链要处于一个安全的方位。”合硕组织首席剖析师郭毅告知北京商报记者,从整个商场层面来看,房企阵营的分解,也形成回款压力各有不同。假如全体事务布局在一二线城市的房企,回款压力会相对较小;事务会集布局在三四线城市的房企,就会面对相对严峻的资金情况,那么它关于回款的需求也会更大一些。

  在郭毅看来,在当下这个时刻节点,短少经济内生驱动力、人口外流显着的城市,跟着房企加速资金回笼,商场会处于“以价换量”的局势。

  事实上,本年的房地产商场并不达观,全体出售“降温”显着。国家统计局数据显现,上半年产品房出售额增加只要5.6%,与2018年上半年的13.2%比较,下降7.6个百分点。产品房出售面积更是出现负增加,为-1.8%。

  在融资趋紧、出售遇冷的商场环境下,土地成交量价同比也双双跌落近30%。数据显现,1-7月,房地产开发企业土地置办面积9761万平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月扩展1.9个百分点;土地成交价款4795亿元,下降27.6%,降幅与前6个月相等。

  反映在商场层面,万科本年上半年拿地显着放缓,拿地金额仅为1030亿元,增速从上一年的58.9%大幅下降至9.3%。除万科之外,包含保利、招商蛇口、旭辉在内的多家房企也放缓拿地节奏。

  万科履行副总裁张旭称,“万科拿地是根据收了多少钱回来,所以没有固定的拿当地案,地价款大概是出售款的30%多,依然坚持要点在一二线城市拿地,三四线城市不会去,仍是在城市带开展”。

  在2019年融创中期成绩会上,融创我国董事会主席孙宏斌亦表明,上半年拿的地并不多,四五月拿地就根本停了,除非是特别好的地,融创会把自己的优势转变为运营的现金流,用来下降负债,坚持流动性。

  对此,易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析称,土地商场降温充分体现了当时地产企业的理性,现在企业的战略能够分为“战”和“略”。其间,“战”是指需要在项目出售方面活跃做到位,从而完结更好的资金回笼;而“略”则体现为拿当地面的保存,或者说开发出资的降速。

(文章来历:北京商报)

(责任编辑:DF512)

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